存量房时代 多城将进入“卖旧买新”阶段

人民网2017-12-21 08:53

“全世界千人购房率的平均水平大概是二十。峰值状态下,北京的千人购房率是十四,2017年是七。因此,放眼全世界中国人不是最爱买房子的。”近日,链家集团创始人、董事左晖出席网易经济学家年会2018时,提及未来中国房地产市场及配套服务的变化,从房地产市场交易、存量与增量、供需变化、租赁服务、养老住宅等多个角度诠释了自己对“住有所居”的理解。

对于房产,中国有一个传统文化,有土斯有财,好像中国人是全世界最爱买房子的人。显然,从左晖给出的上述数据来看,并不是。

但眼下有一个问题,近年来,随着城市化率的提升,北京、上海等一些大城市逐渐进入到存量房时代。

左晖表示,通过数据可以发现,在成交上,今年大概十七个城市的二手房交易量超过新房,其中八个是今年新增的,预计明年会有将近三十个城市的二手房会超过新房的交易量,这跟过了大规模新增投资额快速增长的阶段有关系。统计发现,2016年,三十个城市房价每平方米会超过一万元,2017年大约有五十一城市房价每平方米会超过一万元。

正如左晖所示,这将所有的城市都在逐步地推到卖旧买新的更新阶段,大多数住宅市场正在进入更新状态。那么,房子够住吗?居住的品质又如何?

左晖指出,目前全国的房户比已经超过一了,但在一些大城市里边,是远远不够的。比如北京,如今存量住宅总共七百万套到七百五十万套之间,五亿平方米,但却需要容纳两千两百万的常住人口,平均一个人二十六平方米,比平均水平低很多。

他表示,“在城市管理中,对于住宅标准的划定,我们好像只看到一个人均不低于五平方米的标准,但如果不能出现单位一千元到一千五百元的可居住、可满足基本居住需求和安全保障住宅的话,这是长期以来都存在的问题。

他表示,以服务业人口为例,将近五百万服务业的劳动人口在北京居住,他们的平均月收入五千元左右,月付租金五百元,房租负担比大概10%,而今天北京的标准住宅,一间房子平均租金大概两千两百元,换句话说,北京缺乏大量的月租在五百元到两千元之间的标准住宅。

面对这样的局面,住宅租赁或许可以解决一部分大城市的居住品质问题。就一线城市而言,左晖认为,当前北京大概有接近40%的人口是租房子住的,未来这个比例会到50%左右,超过一千万的人会租房子住。

住宅市场虽处在更新状态,但整体来看,供应不平衡的问题仍然存在。尤其在三、四线城市,市场是供大于求的。但就当前供不应求的一线城市和一些热点城市而言,恰恰是当前调控最为严厉的区域。

左晖认为,有着巨大潜力的热点城市,其实是需要一个相对稳定的市场,调控政策就显得十分必要。“北京上海这样的大城市,调控绝不能放松,因为一旦放松就会产生波动。”

然而,每个人的居住需求是多元化的。例如流动人口的合租需求、青年人群的租赁需求、白领人群的置业需求、中高收入群体的改善性需求及高龄人群的养老、旅居等需求都需要品质化的机构提供标准化房产服务。

而在这些需求中,养老需求越发重要。左晖也透露,链家正在关注养老住宅。他表示,中国60岁以上的人口比例约为16%,相比之下,美国为22%,日本则在33%。当进入到老龄化社会之时,养老问题就凸显出来。“今天对中国的老人来说,如何做好居家的养老?在自己家能够保持基本的稳定、基本的安全、能够得到基本的医疗的维护,变成了一个很大的问题。”这或许也是未来房地产市场发展的重要方向之一。

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