专家:调整供地节奏 促地价理性回归

(原标题:调整供地节奏促地价理性回归)

今年以来,土地市场热度不减。整体来看,地王频出现象并没有得到实质性改善,房企仍对热点地块存在较好预期。业内人士认为,热点城市地王层出不穷,与当下供地节奏也有一定关系。随着房地产行业销售毛利率水平持续下降,房企在一二线热点城市拿地不宜太过偏激,同时要把握住三四线城市的机会,控制成本。

合理控制供地节奏

国土部此前在《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》中明确表示,加强和改进土地计划管理,今年起土地计划以土地利用总体规划为基准,实行3年滚动编制、分年度下达,统筹新增和流量建设用地,新增建设用地计划、城乡建设用地增减挂钩计划、工矿废弃地复垦利用计划同时下达。

国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任邵挺表示,地王层出不穷,与我国供地节奏也有一定关系。我国土地供应一直是按年度计划下发,各省市根据需求再进行分配。从世界范围看,目前我国建设用地指标占比较低,主要土地都是林地和耕地,而不是建设用地。所谓土地稀缺,是指我国在用途管制、年度指标管制下所造成的稀缺,而不是说土地本身稀缺。

如果是土地供应量导致地价飙升,邵挺表示,可一次性多供应几幅土地。从上半年供应的土地量占年度土地供应计划来看,北京现在供应的土地占计划的30%左右。如果监管部门担心一供地就是地王,那么越是“挤牙膏”式供地,就越会容易出现地王。

据媒体报道,南京市国土局日前答复该市十五届人大四次会议第0099号《调整当前土地出让方式》的建议时称,下半年南京将加大住宅用地供应规模,继续执行限高地价举措,严格控制地价房价,确保新出让地块楼面地价不高于同区域已成交地块的最高楼面地价和目前区域普通商品房售价。

明源地产研究院副院长刘策认为,在土地供应量上,主要是改变预期。针对政府控制节奏而言,最好还是有规律、较为平衡的供地,使市场有底,如此波动便不会太大。土地市场要回归理性,根本路径是三四线城市要发展起来,扩大有效需求,分流开发商去三四线城市拿地,但短期内很难见效。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,地王要从两方面来看:一是土地价值需要提高,这是后续各类包括交通、城市管理等部门需要关注的;二是防范价格偏离价值过远的现象出现。大规模推地会使地方政府比较被动,会使房地产市场“一哄而上”,缺乏系统性和持续性,因此开源节流也很关键。

房企拿地不宜激进

中原地产研究报告指出,7月市场平稳收官,多数城市新房成交量环比回落。明源地产研究院报告表示,房地产行业销售毛利率水平已从2011年的39.85%降至2015年的28.95%,五年间降幅为11个百分点,呈明显下滑趋势。土地市场竞争日趋激烈,房企回归一二线城市拿地成本更高,过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。再加上地王的频繁出现增加了企业土地成本,大部分标杆房企拿地集中在一二线城市,甚至出现很多地价超过房价的现象。因此,房企销售毛利润下降在所难免。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,当下房企仍需加快转型脚步,在一二线热点城市拿地不宜太过偏激,同时要把握住三四线城市的机会,控制成本。否则资产负债率过高,后续资金链较紧,楼市下跌时会急于出手,但越跌价购房者越不愿买,形成恶性循环,损失可能会更大。

业内人士认为,房企高价拿地后是否会引起后续项目定价风险需分类来看。对于部分房企来说,如果周边项目层次较高,社区规划也较好,此类地王项目定价权其实仍在房企手中,但要注意和房地产周期保持一致或步调一致也很关键。如果在房地产市场平淡时进行物业销售,营销成本会非常高。如果碰到类似今年3月至5月的市场行情,那么部分地王项目其实在营销方面的压力不大。

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