十四家房企大鳄闭门研讨杭州楼市的现状以及未来


“从去年到今年,整个市场恍若隔世。”在2016年度的杭州楼市形势分析判断闭门研讨会上,主持人浙报传媒地产研究院院长丁建刚用这样一句开场白,浓缩了近一年来楼市的沧桑巨变。

2016年春节后,由于多重政策的叠加及一线城市的传导效应,杭州楼市发生逆转,3~5月份商品房成交量突飞猛进。随着巨量成交,库存下降,价格随之上涨,但呈现出严重分化。同时,土地市场也持续升温,各区域地价屡创新高。

由浙江在线、浙江日报大地产传媒服务中心及浙报传媒地产研究院主办的2016年杭州楼市形势分析判断闭门研讨会,邀请了十四家杭州本土及外来主流开发商的主要负责人,对杭州楼市现状以及未来发展趋势进行了研讨预判。

这是浙报传媒地产研究院每年一次的高端闭门研讨会。

此次与会的十四家房企,在2016年1~5月杭州商品房销售总额中占到70%的体量,并同时占据了土地市场成交总额的68%,可以说对杭州楼市有着举足轻重的影响。十四位嘉宾现场“论道”,为楼市的现状及未来带来了一些答案与启示。

信心对杭州城市发展长期看好

2016年1~5月,与会的十四家房企已经“吃”下了杭州商品房市场整体70%的销售额,在闭门会现场,多位嘉宾都表示对杭州楼市的未来充满信心,这份信心,来自于对杭州城市发展的长期看好。

“现在‘北上广深’好像已经变成‘北上深杭’了。”德信控股集团常务副总裁费中敏巧妙地为杭州排了一个座次,他提到,在今年这一波上升行情中,杭州几乎又回到了与一线城市旗鼓相当的地位,在德信旗下项目中,非杭州户口客户的比例约为四到五成,其中上海购房者的比例明显增加。

“杭州的钱塘江就像是上海的黄浦江,是城市发展的方向,我们非常看好钱江两岸长期的发展趋势。”浙江信达地产有限公司负责人孙艳,用一句话表明了信达对杭州钱塘江沿线土地价值的高度认可。接连拿下钱塘江南北两岸南星、奥体两宗高价地的信达,将杭州市场视为未来公司重要的利润增长点,并积极展开合作开发,诚邀合伙人加盟。

在与会嘉宾们看来,杭州楼市的良性增长,和经济、消费实力的发展密切相关,尤其是以互联网为代表的新经济、新产业,为杭州导入了大量人口,成为支撑楼市需求的重要力量。同时,随着国际峰会的举办,杭州的城市面貌以及城市地位都得到了极大提升,这也让许多房企对市场前景更加看好。

长期看好杭州发展前景的同时,与会嘉宾也指出,杭州楼市存在周期性。“杭州是一个对市场极其敏感的城市,即便这一轮节奏踩得不是那么准,再过一两年,周期轮动之后又能迅速复苏。”滨江集团副总经理朱立东表示,希望同行们能一起把节奏踩得更好一点。

“杭州让融信伤得很深,爱得也很深。”融信集团副总裁林峻岭一番幽默的话语,引来掌声与笑声并起。2013年高峰拿地、2014年低谷出货、2015年后又逢市场复苏的融信,对于杭州楼市的周期性独有一番体验。2016年,融信将总部迁至上海,重点布局华东、“重仓”杭州。

思辨理性看待高房价与高地价

2016年上半年,房地产在中国经济中可谓一枝独秀,一、二线城市房价增速飞快并且高价地频出。对此,与会嘉宾纷纷表示,应该辨证地看待这个问题。

“经济下行压力大,地一定贵,房价也一定贵。”融创控股集团副总裁陈恒六谈到,由于货币贬值预期强烈,因此“中国现在比较稳的就是土地”,资金自然而然就流向了房地产。

碧桂园(资料 点评 图库) 浙江区域总裁欧阳宝坤认为,房地产的红火是资本趋利的结果,属于正常的市场行为,“反过来说,如果经济复苏速度很快,那么也许就会出台一定的政策来对房地产进行调控。”

不少与会嘉宾,都有着在国内多个城市运营开发的经历,通过不同城市之间的横向比较,他们指出杭州楼市目前处在一个相对健康、理性的状态,尤其是“去库存”效果明显,供需关系的变化为楼市带来了重要影响。

“这一轮土地价格上涨,南京、合肥、厦门都走在杭州之前,杭州表现得比较理性、健康。”金茂上海区域副总经理兼杭州公司总经理周晓峰分析说,虽然杭州土地市场局部追涨,但自有其合理性,“要么是有溢价能力的企业去拿,未来能够把土地价格平摊掉,要么是地块本身禀赋特殊。”

“杭州土地的平均溢价率维持在87%左右,还没有到‘熔断’的地步,同时目前库存去化周期大概是7个月,核心区可能只要3~4个月。”龙湖杭州公司总经理张旭忠援引数据说明,在全国范围内,杭州楼市并不是最热的,而供需关系的逆转,则是市场回暖的主导因素。

建言珍惜来之不易的楼市“春天”

商品房成交呈现量价齐升,土地市场屡屡创出新高,面对机遇与风险并存的楼市现状,与会嘉宾在表达积极乐观的态度之余,也保持了一份谨慎与清醒。

“楼市涨得太凶,对房产行业来说不是好事,至少透支了未来。”浙江万科南都房地产有限公司总经理李嵬提到,近期有关部门正在调研杭州楼市,如果要对杭州市场实行调控,“限购不可取,可以适当考虑采取分区施策。”

关于如何进行分区施策,李嵬建议道,可以对萧山、余杭、富阳三区采取强化去库存的引导政策,通过疏导来减轻主城区的价格上涨压力以及存量不足的问题,如此一来可以使市场更加趋于健康,也有利于城市骨架的延伸。

绿城集团副总经理肖力,则从房企自身发展创新的角度向广大同行建言:珍惜来之不易的楼市“春天”,找到适合自己发展的道路。

为此,肖力提出了三大方向。第一,出海,走出去寻找海外发展良机;第二,房企从事一级土地整理,将自身能力在城市规划中得以施展;第三,在城市的边缘地带,进行小镇级开发的研究,桃李春风、桃源小镇等项目的热销,已经证明了这条路的可行性。

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