一城一策去库存确保房地产市场健康平稳发展

湖北日报 [微博] 2016-06-16 09:07
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去库存是中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一,关系到经济增长、社会稳定、民生大计。

  今年上半年来,北京、上海、广州、深圳等地房地产涨势迅猛,成为关注焦点。房地产关系到民生,关系到经济,关系到金融,它是构成整个经济大厦的基石。去库存目的,是要促进房地产平稳健康可持续发展,要站在这个高度,对房地产市场进行长远谋划。

   一、房地产去库存最根本的目标是确保行业健康、平稳、可持续发展

  改革开放以来,中国城市化进程迅猛,造就异常火热的房地产市场。从上世纪90年代开始,经营城市理念逐渐风行,首先营造环境,然后推高地价,进而推高房价。房地产行业的繁荣、房地产价格的上涨,大大增加财政收入,为城市建设提供大量资金。这些年城市面貌日新月异,基础设施大为改善,就是经营城市的结果,客观讲是房地产行业的贡献。

  另外,房地产行业产业链较长,对拉动经济作用很大。但凡事都有度,原则上讲,凡是能够工业化批量生产的物品,都不可能只涨不跌。尽管有些房地产项目地段不可复制,但价格上涨超过合理限度,那也不可持续。从2013年开始,不少城市供需关系出现转折,只涨不跌神话动摇,以至于去库存成为当前一项重要工作。

  去库存必须着眼于房地产市场长远、健康、可持续发展。过去传统经营城市的思路,也许在一段时间还管用,但长远看不可持续。

  房地产是财富的基石,在居民财富中占比很高,是银行贷款最主要的抵押物,房地产调控的目标是保持房地产市场的健康、有序、可持续发展。房价暴涨暴跌,都是极其有害的。国外有深刻教训,美国的次贷危机,最初的标的物就是房地产。随着房地产不断繁荣,民众信心膨胀,银行信心也膨胀,都相信房地产会上涨不会下跌,提供各种优惠把贷款贷给老百姓买房,甚至贷给了根本没有还款能力的购买者。金融机构则把这些贷款,通过资产证券化方式,循环打包,在市场上出售。杠杆率不断加大,接盘者根本不知道,甚至也不想知道标的为何物。世界上没有只涨不跌的物品,泡沫吹过了总是要破裂的,当最基础的标的物出现下跌,在这基础上建立起来的大厦就会轰然倒塌。违约的人多了,银行不能缺乏流动性,手里拿着大量的房子必须尽快变现。日本上世纪90年代房地产泡沫的遭遇也一样。

  地产开发贷、住房按揭贷、政府平台公司贷款,以及各类企业贷款的抵押物有多少是跟房产、土地有关,这个比例非常惊人。过去我们担心房地产价格上涨,今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂,银行贷款的重要基础垮了,后果很严重,甚至会引发金融危机,这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多!

  再次强调:调控的目标,是保持房地产市场的平稳、有序、可持续发展;必须坚持的原则,是因城施策,一城一策;调控的主体责任者,是各级地方政府。各地要把各类地产库存包括已建成、在建以及已售出土地情况统计清楚,对未来人口增加、需求情况做科学分析预测,在此基础上有针对性地制定政策。切忌一说去库存,恨不得把所有的措施都加上去,恨不得一夜之间就把库存消化掉,结果又炒起一个泡沫。

  从房地产业发展现状分析,目前是有效调控的合理时机。因为现在房地产市场总体供需矛盾不像前几年那么突出,炒作空间收窄,可预测性提高。

  目前,政府对房地产的调控手段和可用工具比较多。前些年,房价持续上涨控制不住,根本原因是供需关系。一方面有强烈的市场需求,另一方面受18亿亩的耕地红线限制,土地供应有限,供需关系不能通过市场的方式自动调节,出现了房价猛涨。

  当然房价高涨也是一个货币现象,十年左右时间M2(广义货币)从不到20万亿元增加到超过140万亿元,房地产承担了货币最主要蓄水池作用。但从2012、2013年房地产供需关系发生转折性改变之后,现在调控房地产市场手段增多了,最基本的手段就是控制土地供应闸门。政府部门可以根据市场需求关系的变化,灵活把控土地闸门,有序释放土地供应。

  房地产有两重属性,一个是市场属性,另一个是民生属性,政府要为买不起房的低收入阶层提供居住地方。适时调节政府保障房和商品房的比例,对保持房地产市场健康平稳发展具有重要作用。市场需求高时,多释放保障房用地,增加保障房供应,抑制市场过热;市场需求弱时,适当减少保障房用地的供应,以求市场回暖。政府通过对供求关系的把握,可以引导百姓对房地产的理性消费,减少投机行为。

  可以预见房地产市场必然出现分化,我省有近七千家房地产商,不到1万人就有一家房地产商。房地产是资金密集行业,随便弄块地盖房子就能卖出、赚钱的时代已经过去,房地产市场正发生深刻分化,房地产商之间并购重组的浪潮显现,部分规模小、实力弱的房地产商甚至倒闭。一些小的房地产商及时退出,这符合市场经济的规律,对金融等行业的冲击也比较小,关键是要处理平稳。

  二、房地产调控的总原则是“一城一策”

  全国房地产市场形势千差万别,省内各个城市情况也分化明显。因此,房地产市场调控,绝不能一个政策管全省,要坚持“一城一策”。

  房地产关系到民生,关系到经济,关系到金融,是构成经济大厦的基石。要站在这个高度,对房地产市场进行长远谋划。去库存目的,就是要促进房地产平稳健康可持续发展。如果背离了这个原则,后果很严重。

  房地产市场调控的目标是什么?不是把库存完全消化掉,适当库存也有必要,没有库存就会出现前些年的状况,房子一盖好就开始抢。这对企业来讲是好事,处于供不应求状态。但对市场来讲,对老百姓来讲,并不是好事。库存究竟多少合适?一个城市一个情况,要根据自己情况判断,政府管理者应该心中有数。

  判断房地产发展趋势,有两个基本要素:一是人口会不会持续增长?对外来人口有没有吸引力?二是经济前景、财富是否持续聚集?如果一个地方经济发展前景不好,企业将来有可能迁走,老百姓收入增长预期不理想,地方财富没有聚集能力的话,未来房地产不可能增长。

  武汉市房地产调控有别于省内其他城市,主要任务还不是去库存。从长远看,人口和财富集聚两个要素,武汉市都具备,但是房地产调控的目标是一样的,经营城市也要把握好“度”。从长远来看,过高的房价会增加生活成本,不利于城市竞争力提高。所以房地产调控去库存,“一城一策”必须要强调。

  从政府角度讲,未来人口增加、经济增长,不能说可以非常严格掌控,但至少可以控制在预期范围内。也就是说,现在我们有条件对房地产市场进行比较精准调控。最重要是调节供需关系,一是土地供应,库存周期超过两年的要暂停土地供应;二是保障房与商品房的比例。总之“一城一策”就是做到心中有数,各个城市要成立专班分析本市房地产市场情况,调控房地产市场要有长远目标,有针对性制定政策,避免猛踩油门、刹车,避免大起大落。

  棚户区改造为消化库存提供了非常好的政策机遇。国开行、农发行的棚户区改造贷款利率低,期限25年,地方要积极争取。今年我省棚户区改造任务是40万套,住建部鼓励货币化安置,原则上不低于50%。用好棚户区政策性贷款,对改造旧城、改善民生、改善城市形象、去库存都有大益处,各地要积极争取棚户区改造的政策支持。

  要用足用活公积金。公积金贷款利率低,我省公积金贷款的做法走在全国前列,公积金贷款资产证券化的做法受到了住建部表彰。目前长沙、南昌、武汉三个城市已打通使用公积金,贷款政策越来越宽松,购房、付房租和装修都可以用公积金贷款。除了武汉,省内很多城市公积金账户余额还很大,要想办法把沉淀的公积金用足用活。

  要充分挖掘客户需求,特别是发挥常住人口和户籍人口相差部分人口的购房潜力。这其中有很多是大学生,未来收入有保障;还有部分人有一定的经济基础,愿意从农村搬到城里来。要发挥金融手段在去库存方面的作用,农行推出的“农民安家贷”,实现精准营销。但凡事有一个度,不要做过头,不要去搞零首付,不要去搞首付贷,一时痛快,将来不可收拾。

  要切实降低房地产业的负担。地方政府可以在自身权力范围内,根据当地库存情况,对房地产开发企业负担适当调整,如减免和清理交易过程中的税费。目前城市中的库存主要在偏远地方,各级政府要加大公共设施的配套,完善道路、交通、绿化、学校等设施。根据市场变化对规划作适当调整,对房型结构进一步优化,满足老百姓实际需求。创造条件发展租赁市场,要鼓励企业把空置房产改造后变成租赁房,在物业管理等方面作一些政策性规定,规范其发展。

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