学者:“卖地收入创新高”或是楼市转向标志

杨国英(财经评论人)

1980年的香港土地市场,亦曾“卖地收入创纪录”,该年度香港土地出让金高达上一年度近4倍,但是经过1981年的震荡微降之后,1982年香港土地市场和楼市随即进入崩盘阶段。

数据显示截至12月29日,全国主要的54城市合计住宅签约套数为303.19万套,比去年同期的267万套上涨幅度达到了12.5%。全年成交预计达到了305万套,创造历史第二高点,仅次于2009年的322万套。楼市的火爆也促进了土地的成交,有统计数据称,截至12月23日,北上广深土地出让金均创下历史新高,合计高达5014亿元,相比2012年全年的2005亿元,上涨幅度达到了150%。

其实,本轮土地市场出现的“量价齐升”,不仅存在于北上广深等一线城市,更是全国各大城市的普遍现象——据统计,今年1-11月,全国300个城市各类土地共成交12.6亿平方米,同比增长13.1%,其中住宅用地成交4.6亿平方米,超过去年全年总量,同比大幅增长34.2%。与此同时,今年1-11月,全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元,同比增长62.2%。

我国各大城市土地出让金大幅上升的态势,不仅令部分市场人士为之担忧,“高地价会导致房价的上涨压力吗?”

依照常理推之,土地出让金的大幅上升,必然会导致未来房价的水涨船高。但是,如果细加思考本轮土地出让金大幅上升的背后因素,我们可能没有必要为未来房价大幅上涨过于忧心。

这是因为,本轮土地市场出现的“量价齐升”现象,其背后并非是强大的刚性需求支撑,而是与过去两年土地市场受政策抑制、以及人民币升值背后的不动产投资升值预期有关,尤其与地方政府债务高压下的主导推动有关。

过去两年,受楼市调控高压、以及实体经济不振的影响,全国城市土地出让金自2010年起持续降低,2011年相比2010年减少15.4%(以100城市为参照样本),2012年则在此基础上再次减少12.6%(以300城市为参照样本),由此看来,今年我国土地市场的“量价齐升”,部分可视为过去两年土地市场萎缩的相对反弹。

而人民币今年以来的强劲升值态势,亦实际上助长了未来房地产升值的预期,今年人民币升值幅度已逾2.7%,人民币兑美元中间价更是屡创汇改以来新高。而在A股持续不震、存款利率尚未市场化之下,民间资本必然会有相当一部分涌入房地产市场,以对赌在人民币强劲升值态势下的未来不动产升值。

与上述相比,更为核心的是,自2009年大规模刺激导致地方政府产生巨额债务后,近几年,我国地方政府整体债务不减反增,审计署最新数据显示,截至2013年6月底,地方政府负有偿还责任的债务10.88万亿元,负有担保责任的债务2.66万亿元,可能承担一定救助责任的债务4.34万亿元。而在地方债务持续高企、税收分配比例仍未向地方倾斜之下,地方政府欲保证地方财政的正常维持,只能将手伸向土地市场。而只要楼市景况稍见好转,地方政府则更会“两手并抓”,一是暗自松绑年初“国五条”以推动房价上涨,二是大幅增加土地供应量。

但是,土地市场持续萎缩后的相对反弹、以及人民币强劲升值所带来的不动产追随性升值,仅仅是阶段性的“利好”堆砌,而没有真正的刚性需求作支撑,无论是楼市、还是土地市场的短暂好转,均不可能具有可持续性。

而论及地方政府主导推动的土地市场“量价齐升”,在本届三中全会决定明确“加强保障性住房”、“推动农地公平入市”后,不仅极难持续,而且还可能是我国楼市彻底转向的另类标志——1980年的香港土地市场,亦曾“卖地收入创纪录”,该年度香港土地出让金高达上一年度近4倍,但是经过1981年的震荡微降之后,1982年香港土地市场和楼市随即进入崩盘阶段,地价和房价该年度跌幅普遍高达50%,香港土地出让金直到1993年才得以反超1980年的水平。

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